1/11 무슨 일이 있었나?
재정경제부가 지난 3일 초고가 주택과 비거주 주택의 종합부동산세(종부세)를 올리고, 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)에는 공제 한도를 새로 두는 내용의 ‘2026년 세제개편안’을 확정해 발표했다. 정부는 주택을 매매 대상이 아닌 거주 공간으로 보는 방향으로 부동산 세제를 재편한다는 방침을 밝혔다.
2/11 종부세 세율은 어떻게 바뀌나?
현재 1·2주택은 세율 0.5~2.7%로 3주택 이상(0.5~5.0%)보다 낮다. 정부는 2028년부터 주택 수와 관계없이 과세표준 기준으로 세율을 0.5~5.0%로 통일한다. 이에 앞서 1·2주택 세율은 내년 우선 0.5~3.5%로 오른다. 3주택 이상은 과표 6억~12억원 구간(1.0%→1.3%)을 제외하면 변동이 크지 않지만, 1주택은 6억원 초과 구간부터 세율이 전반적으로 인상된다.
3/11 얼마짜리 집부터 세금이 느나?
과표 6억~12억원 구간부터 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르는데, 1주택자 기준 시가 약 33억원이 넘는 아파트가 해당한다. 12억~25억원 구간은 2년에 걸쳐 1.3%에서 2.0%까지 오르며, 시가 46억원이 넘는 주택 보유자의 부담이 가팔라진다. 세율 인상 폭은 과표가 높을수록 커진다.
4/11 기본공제와 공정시장가액비율은?
기본공제금액은 현재 1세대1주택자 12억원, 그 외 9억원인데 내년부터 거주용 1주택자 14억원, 비거주 9억원으로 차등화된다. 다주택자 기본공제는 기본 4억원에 5억원을 거주용 주택가액이 전체 주택가액 합계에서 차지하는 비율만큼 더하는 방식으로 산정된다. 종부세 납부 대상은 1세대1주택자 기준 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과, 그 외는 공시가격 합계 9억원(시가 약 13억원) 초과다. 현재 60%인 공정시장가액비율은 내년 70%로, 조정대상지역 다주택자·3주택 이상은 2028년 80%까지 오른다. 재정경제부에 따르면 2026년 공동주택 기준 공시가격 14억원 초과 주택은 전국 2.3%, 수도권 4.3%, 서울 11.6%에 그친다.
5/11 세액공제와 세부담 상한은?
1세대 1주택자에게 적용되는 종부세 세액공제는 현재 보유기간(5년 이상)·연령(60세 이상) 기준으로 최대 80%까지 적용되는데, 앞으로는 거주기간 중심으로 전환된다. 내년에는 기존 보유기간 공제를 절반 수준으로 인정하면서 보유·거주 공제 중 유리한 쪽을 선택할 수 있고, 2028년부터는 거주기간 공제만 전면 적용된다. 여기에 세액공제 금액 한도가 새로 도입돼 내년 800만원, 2028년 이후에는 600만원으로 축소된다. 전년도 보유세의 150%였던 세부담 상한은 내년부터 200%로 완화된다.
6/11 정부는 뭐라고 설명했나?
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 거주용 1주택을 기준으로 시가 20억원에서 30억원 구간은 세액이 오히려 줄어들고, 30억원에서 40억원 구간은 세액 변동을 크지 않게 조정해 실수요자를 최대한 보호하겠다고 설명했다. 다만 40억원에서 50억원을 넘어서는 초고가 주택에는 과세를 정상화하겠다는 방침도 함께 밝혔다.
7/11 양도세 장특공제는 어떻게 바뀌나?
장특공제는 주택·주택외 자산으로 이원화돼 각각 ‘장기거주소득공제’·’장기보유소득공제’로 명칭이 바뀐다. 내년은 현행(보유4%+거주4%, 최대 10년·80%)이 유지되고, 2028년엔 거주6%·보유2%로 비중이 조정되며, 2029년부터는 보유 공제가 폐지되고 거주만 연8%씩 적용해 최대 80%를 채운다. 비조정지역 다주택자의 최대 30% 보유공제도 같은 방식으로 거주 공제로 전환되며, 조정대상지역 다주택자는 2029년부터 거주 공제 자체가 배제된다.
8/11 공제 한도는 왜 생기나?
장특공제에 한도가 처음 도입돼 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 축소된다. 정부에 따르면 2024년 신고 기준 양도가액 12억원 초과 고가주택 장특공제액 합계 약 5조1000억원 중 90%(4조6000억원)를 서울이 차지했고, 공제액 상위 100호 중 87호가 강남구(68호)·서초구(19호)에 몰렸다. 평균 공제금액은 강남구 41억원, 서초구 33억원이었다. 임광현 국세청장은 강남구 주택 1채 양도로 200억원 넘게 공제받은 사례를 들어 제도의 역진성을 지적한 바 있다.
9/11 다주택자에게 주어지는 완충장치는?
정부는 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용되는 중과세를 2028년까지 한시 완화한다. 현재 2주택자에게는 기본세율에 20%포인트(p), 3주택 이상에는 30%p를 더하는데, 이 가산 폭이 2027년 각각 5%p·10%p로 크게 줄었다가 2028년 10%p·15%p로 다시 늘어난다. 완화 조치가 끝나는 2029년부터는 가산 폭이 현행 수준인 20%p·30%p로 복귀한다. 1세대1주택자 종부세 납부 유예 소득 기준도 총급여 7000만원 이하에서 8000만원 이하로 완화됐다. 취학·전근·치료·전학·해외체류·부모봉양 등 불가피한 사유의 비거주 기간은 거주 기간으로 인정한다.
10/11 장단점은 무엇인가?
찬성 논리의 핵심은 형평성이다. 자산가치가 같아도 주택 수에 따라 세 부담이 크게 갈리던 구조가 개선되고, 강남권 등 일부 고가주택 소유자에게 집중됐던 장특공제 혜택도 정상화된다는 평가다. 실거주자를 우선 보호하고 단계적으로 시행해 시장 충격을 줄였다는 점도 긍정적으로 거론된다.
반면 재산세 등 보유세 전반 개편은 빠진 채 초고가 주택에만 증세가 집중돼 제한적인 개편에 그쳤다는 지적도 나온다. 시장에서는 다주택자 중과 완화로 절세 매물이 몰렸다가 이후 오히려 매물이 잠기거나, 거주 요건 강화로 임대공급이 줄어 전월세 가격을 자극할 수 있다는 우려도 제기된다. 이에 정부는 전월세상한제 등을 이유로 구조적 전가 가능성은 제한적이라고 반박했다.
11/11 앞으로 절차는?
이번 세제개편안은 입법예고와 국무회의 등을 거쳐 정기국회에 법안으로 제출된다.
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