#종부세

1/9 종부세 4년 만의 대수술, 뭐가 바뀌나?

정부가 3일 세제발전심의위원회에서 2026년 세제개편안을 의결하며 4년 만에 종부세 체계 전반을 손질했다. 1세대 1주택자는 공시가격 14억원(시세 약 20억원) 이하면 종부세 대상에서 제외된다. 실거주 기본공제는 12억원에서 14억원으로 오르고, 비거주 공제는 12억원에서 9억원으로 낮아졌다.

2/9 종부세, 구체적으로 얼마나 달라지나?

실거주 1주택자는 기본공제가 14억원으로 오르고, 공시가격 14억원 이하면 아예 종부세 대상에서 빠진다. 반면 비거주 1주택자는 기본공제가 9억원으로 낮아져 같은 금액을 초과하더라도 실거주자보다 세금을 더 낸다. 다주택자 기본공제는 9억원 한도 내에서 4억원은 고정 적용하고, 나머지 5억원은 거주 여부에 따라 차등 적용한다.

세율 체계는 주택 수와 무관하게 바뀐다. 2028년부터는 보유 주택 수와 관계없이 합산 가액만으로 세율을 매기며, 종전 3주택자에게 적용되던 세율로 일원화된다. 과세표준 구간별 세율은 6억원 초과~12억원 이하 1.0%→1.3%, 12억원 초과~25억원 이하 1.3%→2.0%, 25억원 초과~50억원 이하 1.5%→3.0%로 각각 오른다. 세 부담 상한선은 150%에서 200%로 완화됐고, 공정시장가액비율도 1주택자 70%, 다주택자는 2028년까지 80%로 인상된다.

3/9 그런데 왜 30억대는 세금이 줄어드나?

기본공제 상향 효과로 시세 30억원 안팎의 실거주 1주택자는 오히려 세 부담이 줄어드는 경우가 생긴다. 시가 35억원 주택은 약 51만원, 40억원 주택은 약 157만원 느는 데 그치는 반면, 증세는 사실상 50억원 이상 초고가 주택에 집중된다.

4/9 국민 반응은? 반대 의견 2500건

법제처 국민참여입법센터에는 8월 9일 기준 종부세법 개정안 관련 의견이 2500건 넘게 접수됐다. 대부분 “1주택자를 과세 표적으로 삼지 말라”는 반대 의견이다. 특히 이사와 전세살이가 잦은 국내 주거 현실에서 비거주 1주택자에 대한 공제 축소가 지나치게 엄격하다는 지적이 두드러졌다. 정부가 부득이한 비거주 사유를 취학, 전근, 질병 등으로 인정해주기로 했지만, 손주 돌봄이나 자녀 학업을 위한 전세살이 등 실제 현실을 포괄하지 못한다는 비판도 이어졌다.

5/9 여당도 흔들린다…”재검토” 요구 봇물

민주당 의원총회에서는 비거주 1주택자 부담 강화에 우려가 집중됐다. 서영교 의원은 실거주 14억·비거주 9억으로 나눈 차등 공제 자체를 재검토해야 한다고 지적했다. 보유 공제를 단계적으로 폐지하는 방안의 철회 요구도 나왔다. 총선 영향을 우려하는 목소리가 이어졌다.

6/9 결국 재검토 들어갔다…무엇이 바뀌나?

재정경제부는 23일 열린 고위당정협의회 결과를 바탕으로 비거주 1세대 1주택자의 공제 범위 재검토에 착수했다. 정부안인 9억원을 종전 수준인 12억원으로 되돌리거나, 실거주자와 같은 14억원까지 올리는 방안이 함께 거론된다. 세 부담 상한선 역시 200%가 아닌 기존 150% 유지를 요구하는 여당 내 목소리가 반영될지 주목된다.

7/9 재검토에도 비판은 남는다

실거주 원칙을 강조해온 그간의 기조를 고려하면 비거주자 공제를 실거주자와 같은 14억원까지 올리기는 어렵다는 관측이 우세하다. 이 때문에 실거주자와는 차등을 둔 12억원 안팎에서 절충될 가능성이 거론된다. 부부 공동명의자의 기본공제가 각각 9억원으로 유지되는 점을 감안하면, 비거주자 공제만 별도로 상향하는 것이 형평성에 어긋난다는 반론도 나온다. 결국 이 사안의 최종 판단은 청와대 몫으로 넘어갈 것이라는 관측이 나온다.

8/9 당청은 어떻게 움직이고 있나?

더불어민주당 김민석 대표는 고위당정회의에서 비거주 1주택자 기본공제 축소와 세 부담 상한 인상에 대해 깊이 있는 숙의가 필요하다는 입장을 밝혔다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 국회 예산결산특별위원회에서 비거주가 불가피한 합리적 사유는 과감히 거주로 인정해 문제를 해결하겠다며, 다양한 국민 목소리를 경청해 합리적인 방안을 마련하겠다는 뜻을 전했다. 정부는 부득이한 비거주 사유의 인정 범위를 넓히는 방안도 함께 검토 중인데, 이는 국회 의결 없이 시행령 개정만으로 가능한 사안이다.

9/9 국회 제출 시한이 임박했다…남은 절차는?

정부 세법 개정안의 국회 제출 시한은 9월 3일로, 수정이 이뤄질 경우 법제처 심사와 국무회의를 거쳐 제출된다. 정부는 내용을 일부 손보더라도 재입법예고 없이 절차를 진행하는 쪽에 무게를 두고 있다. 이 때문에 정부안을 일단 원안대로 제출한 뒤 국회 심의 과정에서 쟁점을 더 깊이 논의할 가능성도 거론된다.

1/11 무슨 일이 있었나?

재정경제부가 지난 3일 초고가 주택과 비거주 주택의 종합부동산세(종부세)를 올리고, 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)에는 공제 한도를 새로 두는 내용의 ‘2026년 세제개편안’을 확정해 발표했다. 정부는 주택을 매매 대상이 아닌 거주 공간으로 보는 방향으로 부동산 세제를 재편한다는 방침을 밝혔다.

2/11 종부세 세율은 어떻게 바뀌나?

현재 1·2주택은 세율 0.5~2.7%로 3주택 이상(0.5~5.0%)보다 낮다. 정부는 2028년부터 주택 수와 관계없이 과세표준 기준으로 세율을 0.5~5.0%로 통일한다. 이에 앞서 1·2주택 세율은 내년 우선 0.5~3.5%로 오른다. 3주택 이상은 과표 6억~12억원 구간(1.0%→1.3%)을 제외하면 변동이 크지 않지만, 1주택은 6억원 초과 구간부터 세율이 전반적으로 인상된다.

3/11 얼마짜리 집부터 세금이 느나?

과표 6억~12억원 구간부터 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르는데, 1주택자 기준 시가 약 33억원이 넘는 아파트가 해당한다. 12억~25억원 구간은 2년에 걸쳐 1.3%에서 2.0%까지 오르며, 시가 46억원이 넘는 주택 보유자의 부담이 가팔라진다. 세율 인상 폭은 과표가 높을수록 커진다.

4/11 기본공제와 공정시장가액비율은?

기본공제금액은 현재 1세대1주택자 12억원, 그 외 9억원인데 내년부터 거주용 1주택자 14억원, 비거주 9억원으로 차등화된다. 다주택자 기본공제는 기본 4억원에 5억원을 거주용 주택가액이 전체 주택가액 합계에서 차지하는 비율만큼 더하는 방식으로 산정된다. 종부세 납부 대상은 1세대1주택자 기준 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과, 그 외는 공시가격 합계 9억원(시가 약 13억원) 초과다. 현재 60%인 공정시장가액비율은 내년 70%로, 조정대상지역 다주택자·3주택 이상은 2028년 80%까지 오른다. 재정경제부에 따르면 2026년 공동주택 기준 공시가격 14억원 초과 주택은 전국 2.3%, 수도권 4.3%, 서울 11.6%에 그친다.

5/11 세액공제와 세부담 상한은?

1세대 1주택자에게 적용되는 종부세 세액공제는 현재 보유기간(5년 이상)·연령(60세 이상) 기준으로 최대 80%까지 적용되는데, 앞으로는 거주기간 중심으로 전환된다. 내년에는 기존 보유기간 공제를 절반 수준으로 인정하면서 보유·거주 공제 중 유리한 쪽을 선택할 수 있고, 2028년부터는 거주기간 공제만 전면 적용된다. 여기에 세액공제 금액 한도가 새로 도입돼 내년 800만원, 2028년 이후에는 600만원으로 축소된다. 전년도 보유세의 150%였던 세부담 상한은 내년부터 200%로 완화된다.

6/11 정부는 뭐라고 설명했나?

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 거주용 1주택을 기준으로 시가 20억원에서 30억원 구간은 세액이 오히려 줄어들고, 30억원에서 40억원 구간은 세액 변동을 크지 않게 조정해 실수요자를 최대한 보호하겠다고 설명했다. 다만 40억원에서 50억원을 넘어서는 초고가 주택에는 과세를 정상화하겠다는 방침도 함께 밝혔다.

7/11 양도세 장특공제는 어떻게 바뀌나?

장특공제는 주택·주택외 자산으로 이원화돼 각각 ‘장기거주소득공제’·’장기보유소득공제’로 명칭이 바뀐다. 내년은 현행(보유4%+거주4%, 최대 10년·80%)이 유지되고, 2028년엔 거주6%·보유2%로 비중이 조정되며, 2029년부터는 보유 공제가 폐지되고 거주만 연8%씩 적용해 최대 80%를 채운다. 비조정지역 다주택자의 최대 30% 보유공제도 같은 방식으로 거주 공제로 전환되며, 조정대상지역 다주택자는 2029년부터 거주 공제 자체가 배제된다.

8/11 공제 한도는 왜 생기나?

장특공제에 한도가 처음 도입돼 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 축소된다. 정부에 따르면 2024년 신고 기준 양도가액 12억원 초과 고가주택 장특공제액 합계 약 5조1000억원 중 90%(4조6000억원)를 서울이 차지했고, 공제액 상위 100호 중 87호가 강남구(68호)·서초구(19호)에 몰렸다. 평균 공제금액은 강남구 41억원, 서초구 33억원이었다. 임광현 국세청장은 강남구 주택 1채 양도로 200억원 넘게 공제받은 사례를 들어 제도의 역진성을 지적한 바 있다.

9/11 다주택자에게 주어지는 완충장치는?

정부는 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용되는 중과세를 2028년까지 한시 완화한다. 현재 2주택자에게는 기본세율에 20%포인트(p), 3주택 이상에는 30%p를 더하는데, 이 가산 폭이 2027년 각각 5%p·10%p로 크게 줄었다가 2028년 10%p·15%p로 다시 늘어난다. 완화 조치가 끝나는 2029년부터는 가산 폭이 현행 수준인 20%p·30%p로 복귀한다. 1세대1주택자 종부세 납부 유예 소득 기준도 총급여 7000만원 이하에서 8000만원 이하로 완화됐다. 취학·전근·치료·전학·해외체류·부모봉양 등 불가피한 사유의 비거주 기간은 거주 기간으로 인정한다.

10/11 장단점은 무엇인가?

찬성 논리의 핵심은 형평성이다. 자산가치가 같아도 주택 수에 따라 세 부담이 크게 갈리던 구조가 개선되고, 강남권 등 일부 고가주택 소유자에게 집중됐던 장특공제 혜택도 정상화된다는 평가다. 실거주자를 우선 보호하고 단계적으로 시행해 시장 충격을 줄였다는 점도 긍정적으로 거론된다.

반면 재산세 등 보유세 전반 개편은 빠진 채 초고가 주택에만 증세가 집중돼 제한적인 개편에 그쳤다는 지적도 나온다. 시장에서는 다주택자 중과 완화로 절세 매물이 몰렸다가 이후 오히려 매물이 잠기거나, 거주 요건 강화로 임대공급이 줄어 전월세 가격을 자극할 수 있다는 우려도 제기된다. 이에 정부는 전월세상한제 등을 이유로 구조적 전가 가능성은 제한적이라고 반박했다.

11/11 앞으로 절차는?

이번 세제개편안은 입법예고와 국무회의 등을 거쳐 정기국회에 법안으로 제출된다.