#수도권 규제지역 매입임대

• 2년간 수도권 전체 9만 호 중 규제지역에 집중… 최소 매입 기준 10호 완화 및 부분매입 허용
• LH 토지지원금 80% 상향·공정별 대금 지급… ‘선 착공 후 검증’으로 빌라·다세대 조기 안착 유도

수도권 서민 주거 사다리의 핵심 축인 빌라, 다세대 등 비아파트 공급 시장이 극심한 침체를 겪자 정부가 공공 재원을 전면에 투입해 직접 부족분 수습에 나섰다.

최근 3년간 수도권의 비아파트 착공 물량이 과거 장기 평균 대비 20%에서 30% 수준으로 급감하며 전월세 시장의 불안 요인으로 작용하자, 단기간에 집중 공급이 가능한 공공 신축매입약정을 대폭 확대해 공급 사각지대를 메우겠다는 구상이다. 국토교통부는 향후 2년간 수도권 전역에 총 9만 호의 매입임대주택을 공급하되, 이 중 약 73%에 달하는 6.6만 호를 서울 전체와 경기 일부 등 규제지역에 집중적으로 쏟아붓겠다는 고강도 처방을 내놨다.

이번 대책의 핵심은 과거 2년간 규제지역 공급량이었던 3.6만 호와 비교해 공급 규모를 2배 가까이 늘렸다는 점이다. 정부는 시장이 정상 궤도에 진입할 때까지 당초 설정한 목표치를 초과하더라도 자산을 지속해서 사들이며 민간 시장 회복의 불씨를 살리겠다는 방침이다. 특히 대규모 부지 확보가 어려운 도심 환경을 고려해 전체 동 단위가 아닌 세대별 부분매입 방식을 새롭게 도입했다. 100세대 규모의 사업장이 있다면 이 중 20세대에서 50세대만 부분적으로 사들이는 길을 열어 민간 건설사의 미분양 리스크를 낮춰준다. 여기에 서울 19호, 경기 50호였던 규제지역 내 최소 매입 기준을 10호 이상으로 대폭 완화해 좁은 필지를 활용한 도심 주택 공급의 기동성을 확보했다.

자금 경색과 공사비 갈등으로 첫 삽조차 뜨지 못하던 민간 사업자들을 위한 금융 금융지원책도 파격적인 수준으로 재편된다. 한국토지주택공사(LH)가 지급하는 착공 전 초기 토지 확보 지원금을 기존 비율에서 토지비의 최대 80%까지 전격 상향 조정했다. 잔여 토지대금과 초기 설계비 등은 주택도시보증공사(HUG)의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증을 연계 지원하여, 사업자가 총토지비의 단 10% 수준만 쥐고 있어도 참여할 수 있도록 진입 장벽을 낮췄다. 대금 지급 방식 역시 기존 3단계 구조에서 공정률에 맞춘 3개월 주기 지급 방식으로 전면 손질해 현장 자금 순환을 원활하게 돕는다. 지급되는 금융 재원은 신탁사 대리사무 관리를 의무화하고 기관들이 신탁우선수익권 1순위를 확보해 사업 부실을 차단한다.

사업 기간을 단축해 시장에 주택을 조기에 안착시키기 위한 제도적 규제 완화도 병행된다. 현재 인허가 이후 공사원가 검증을 모두 마쳐야 변경약정과 착공이 가능했던 복잡한 행정 절차를 ‘선 착공 후 공사비 검증’ 체계로 즉시 전환해 착공 시기를 수개월 이상 앞당긴다. 사업자의 설계 부담을 덜어주기 위해 LH가 검증한 고품질 표준평면도를 현장에 즉각 배포하고, 공기를 획기적으로 줄일 수 있는 모듈러 공법 시범사업도 함께 추진한다. 다만 토지 확보가 장기 지연되거나 인허가 절차를 고의로 미루는 부실 물건에 대해서는 약정 해지 등 강력한 페널티를 부과해 공급 질서를 확립할 계획이다.

이번 전격적인 매입 확대를 시발점으로 국토교통부는 건설업계 및 유관 기관과의 주기적인 소통을 정례화해 공급 전 단계의 애로사항을 촘촘히 걷어낼 방침이다. 일회성 임시방편에 그쳤던 과거 정책 기조에서 벗어나, 서민들이 체감할 수 있는 실질적인 전월세 물량이 조기에 안착할 때까지 현장 보완책을 상시 업데이트하겠다는 의지다. 아울러 기존 공공택지 조성 속도를 높이고 원활한 주택 공급을 뒷받침할 관련 법안들이 국회 문턱을 빠르게 넘을 수 있도록 전방위적 행정력을 집중해 중장기 주거 안정을 도모하기로 했다.